Pénzügyi Kisokos
A legfontosabb pénzügyi kifejezések, amivel jó tisztában lenni.
Kamat
A Kamat röviden a pénz, azaz a tőke ára.
Kicsit bővebben a pénz azonnali rendelkezésre állásának díja, melyet %-ban fejeznek ki. Általában éves értékben határozzák meg, akkor is, ha rövidebb időt kell figyelembe venni.
Hitelkamat: ha a banktól pénz kölcsönzünk, meghatározza mennyi lesz az éves ügyleti kamatunk, amennyivel többet kell visszafizetni az előre meghatározott futamidő alatt.
ÜGYLETI KAMAT = REFERENCIA KAMAT + KAMATFELÁR
REFERENCIA KAMAT: Adott, melynek mértékét a gazdasági folyamatok határozzák meg.
KAMATFELÁR: Bankok által, – ügyfélminősítés alapján meghatározott érték.
Ügyfélminősítés során, – ha már kiderült, hogy elegendő jövedelemmel rendelkezik az ügyfél – ezáltal hitelképes, lakáshitel felvételekor a hitelkamatot több tényező befolyásolhatja.
- a kötelező számlanyitáson felül vállalja-e az ügyfél bármely bankszámlát adott banknál?
- ha igen, erre a számlára tud-e havi jóváírást vállalni? – minél többet vállal, annál kedvezőbb kamattal igényelhet lakáshitelt.
- a kiválasztott banknál kötött kötelező lakásbiztosítás megkötése után is jár kamatkedvezmény, ha a bank intézi azt
- ha életbiztosítást is köt, arra további %-os kedvezményt adnak
- megtakarítást tud-e vállalni?
- mekkora futamidőt és kamatperiódust tud vállalni?
Kamatperiódus
Kamatperiódus: lakáshitelnél általában hosszabb futamidőben gondolkodunk. Ez maximum 30 év lehet, melyen belül többféle kamatperiódus választható.
3-6-12 hónapos kamatperiódus – ez a legkedvezőbb kamatozású forma, amely azt jelenti, hogy 3-6-12 havonta változni fog a kamat az akkori kamatkörnyezetnek megfelelően. Ezt egy „referencia mutató” , az ún. BUBOR (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) alapján változhat, amely egy olyan kamattípus, amit a bankok egymással szemben alkalmaznának azt feltételezve, hogy egymástól akarnak hitelt igényelni. A BUBOR értékét naponta hozza nyilvánosságra a Jegybank (MNB). Ha ezt a lehetőséget választanánk, (amit én semmiképpen nem ajánlanék!!!), akkor a 3 havi BUBOR-hoz igazodik a kamat, ezáltal a hiteltörlesztő is. Rendkívül KOCKÁZATOS, több bank már kivezette ezt a terméket.
Egy másik mutató, az ún. BIRS amely hasonlóan a BUBOR-hoz, de, az éven túli szegmensre vonatkozik a kamatfixing, vagyis ekkora időtávra milyen árat határoznának meg a bankok egymás között.
A hosszútávú hitelezés referenciamutatója pedig az ÁKK (Államadósságkezelő Központ Zrt), melyet a hosszabb futamidejű és támogatott hiteleknél alkalmazzák ezt az állampapírhozamhoz rögzített kamatozási formát.
5 éves kamatperiódus: ez azt jelenti, hogy a teljes futamidő alatt 5 évente változik/igazodik a kamat az aktuális kamatkörnyezethez. Biztonságosabb, mint az előzőek, de ennek ellenére is inkább azoknak javaslom, akik tervezik a végtörlesztést, vagy a váratlan helyzethez anyagilag tudnak alkalmazkodni.
10 éves kamatperiódus: ez az egyik legelterjedtebb futamidő, amelynek még viszonylag kedvezőbb a kamata (minél rövidebb a kamatperiódus, annál alacsonyabb a kamat- hiszen a banknak is van kockázata a hosszútávú fixálásnál. Ebben az esetben 10 évig nem változhat a havi törlesztőnk.
Végig FIX kamatozás: maximum 20 éves futamidőnél lehet igényelni. Természetesen ez a legbiztonságosabb lehetőség, hiszen itt nincs kockázat, végig, egyenlő részletekben van meghatározva a havi törlesztőnk adott kamatozás mellett, és a bank nem változtathat, de mivel a banknak ez kockázati tényező, így ebben az esetben magasabb kamatra számíthatunk.
Hitelfedezeti Mutató Önerő-/Hitelarány
Hitelfedezeti Mutató Önerő- / Hitelarány
Egy ingatlan hitellel való terhelhetősége az értékének maximum 80%-a. Például egy 40M Ft-os ingatlan esetében maximum 32M Ft hitel vehető fel, amennyiben a bank értékbecslője is 40M Ft-ra értékeli leendő lakásunkat. Az ingatlanfedezet és a hitelösszeg arányát Hitelfedezeti Mutatónak nevezzük.
JTM - Jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató
JTM – Jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató
Az ingatlanra felvehető hitelösszeg nem csak a terhelhetőségétől függ, hanem a jövedelmünktől is. Erre a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató által szabályozott számítást alkalmazzuk. Megmutatja, hogy az Ügyfelek (Adós-Adóstárs) rendszeres, igazolt összjövedelme milyen arányban terhelhető.
Vagyis; ha például az összejövedelem 400E Ft/hó, és legalább 10 éves kamatperiódust választunk, akkor a havi törlesztő maximálisan 200E Ft lehet, vagyis az 50% terhelhető, amennyiben az Ügyfélnek nincs további hiteltartozása, folyószámla hitelkerete, hitelkártyája. Utóbbiakkal számolni kell, amely csökkenti a maximális havi kötelezettséget.
500E Ft/hó jövedelem esetében 60%-os terheléssel számolhatunk.
5 éves kamatperiódus esetében a terhelhetőség 35%.
Adós/Adóstárs
Adós – Adóstárs
Hitelfelvétel során az ügyfél Adós megnevezést kapja, melyhez különféle kötelezettségek és jogok járnak. Erre nem térek ki részletesen, de lényege, hogy kötelezettséget vállal arra, hogy a kapott kölcsönt a szerződésben meghatározott feltételek mellett visszafizeti.
Ha Adósnak van házastársa, vagy bejegyzett élettársa, akkor Őt kötelezően be kell vonni a hitelügyletbe Adóstársként. Rá is hasonló jogszabályok vonatkoznak. Ettől el lehet térni, ha nem szeretnénk, hogy szerepeljen. Ez esetben ügyvéd által ellenjegyzett Vagyonjogi megállapodást kell bemutatni a banknak, mely adott, terhelni kívánt ingatlanra vonatkozik.
Amennyiben jövedelmünk, korunk, vagy munkaviszonyunk miatt kell adóstársat bevonni az ügyletbe, bankja válogatja, hogy közeli hozzátartozót, vagy esetleg idegent is elfogad.
Az adós és az adóstárs egyformán felelősek a hitel visszafizetéséért és ugyanúgy megfelel a hitelszerződési feltételeknek.
Kezes/Zálogkötelezett
Kezes- Zálogkötelezett
Hasonló az Adóstárshoz, bár a Kezes akkor lép be az ügyletbe, ha az Adós nem fizeti a havi törlesztőt.
A kezességnek három fajtája van:
Egyszerű kezes / sortartó kezes: abban az esetben van rá szükség, ha Adós nemfizetése után a bank jogi úton nem tudja behajtani a tartozást. Ekkor a sortartó kezesre hárul a hátralevő törlesztők fizetése.
Készfizető kezes: ebben az esetben a banknak nem szükséges az Adóshoz fordulnia, elkerülhető a hosszas jogi procedúra, adósságbehajtás, egyből elővehető a készfizető kezes is.
Gyakorlatilag a készfizető kezes és adóstárs egyenértékű, hiszen teljes vagyonával felel és bármikor visszakövetelhető rajta a teljes hitelösszeg. Adóstárs bevonása javít a hitelkérelem bírálatánál, míg a kezes nem. Adóstárson a bank azonnal követelhet, míg a kezesen nem feltétlenül.
Zálogkötelezett: a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan tulajdonosa, aki lehet egyben az adós is, de nem feltétlenül. Ha nem ugyanaz a személy, akkor jövedelmével nem, viszont a felajánlott ingatlannal felelősséget vállal.
KHR - Központi Hitelinformációs Rendszer
KHR – Központi Hitelinformációs Rendszer
Elődje a BAR-lista (Bankközi Adós-és Hitelinformációs Rendszer) volt. A KHR egy olyan adatbázis, amely nyilvántartja az Ügyfelek (magánszemélyek és cégek) hitelezési múltját. Hitelfelvétel során minden Bank ellenőrzi ezt a rendszert, ennek megfelelően (is) minősít.
Negatív státusza azoknak az ügyfeleknek lehet, akik:
- felvettek hitelt és nem fizették (90 napon túli és a minimálbért meghaladó összeg)
- bírósági ítélet alapján, bizonyítottan valótlan adatokat közöltek hiteligénylés során
- kártyavisszaélés esetén
Aktív státusz a KHR-ben azt jelenti, hogy az ügyfélnek tartozása van, amelyet nem fizet. Nem hitelezhető.
Ebből a státuszból át lehet kerülni Passzív státuszba ha:
- egyösszegben visszafizeti a tartozást
- megállapodnak részletvisszafizetésről és azt havonta fizeti
- behajtották a tartozást
Passzív státuszú ügyfél az, aki:
- egyösszegben visszafizeti, akkor további 1 évig marad a listán, elvileg kaphat hitelt egyedi bírálattal
- részletben történő visszafizetés, vagy tartozáselengedés esetében további 5 évig szerepel a rendszerben.
Az Aktív KHR -es ügyfél egyik banknál sem kaphat hitelt, viszont a Passzív státuszban elvileg lehetséges.
Pozitív KHR státusz még annyiban idevaló, hogy ha van/volt hiteled, és rendszeresen fizettted, vagy már visszafizetted, akkor pozitív státuszú ügyfélként kezel a bank, vagyis „alacsonyabb kockázatú ” ügyfélbesorolást kaphatsz.
KHR információkat magunkról a BISZ Központi Hitelinformációs Zrt.-től lehet beszerezni:
www.bisz.hu, (+36 1) 421-2505
A KHR-re vonatkozó részletes szabályokat a 2011. évi CXXII. törvényben találod meg.
MFL - Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
MFL – Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
Az MNB (Magyar Nemzeti Bank) 2017 nyarán indította el a programot, melyhez minden hazai bank csatlakozott. Célja, hogy segítse a lakáshitelpiac átláthatóságát és a kedvezőbb, – fogyasztói igényeknek jobban megfelelő konstrukciók elterjedését valamint a hitelfelvevők nagyobb biztonságérzetét a teljes folyamat és futamidő alatt.
A jelzálogpiac biztonságosabb és ügyfélbarát programja a következő korlátozásokat vonja maga után a bankok részéről:
- Annuitásos törlesztés biztosítása kötelező, ami azt jelenti, hogy egyenlőek a havi törlesztőrészletek, kamat/tőke vonatkozásában.
- 5, 10, 15 év, vagy a végig fix kamatperiódus lehet
- Maximum 15 munkanap lehet a hitelbírálati határidő az értékbecslés rendelkezésre állásától számítva, illetve a folyósítási határidő a folyósítási feltételek teljesítésétől számított 2 munkanap.
- A hitelező által választott referencia- értékhez viszonyított kamatfelár nem haladhatja meg a 3,5 százalékpontot.
- A folyósításig felmerülő és az előtörlesztéshez kapcsolódó díjak maximáltak.
- Folyósítási díj: maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de legfeljebb 150 ezer Ft.
- LTP-ből (Lakástakarék kassza) az előtörlesztési díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1%-át, lakástakarék